수도권 주담대 6억원 제한…대출 신청중인 사람은 적용 받을까?

2025년 6월 28일부터 적용되는 수도권 규제지역 주택담보대출 최대한도 6억원에 대한 상세한 설명과 주요 변경사항과 이미 대출 진행중인 경우에 대해 알려드리겠습니다.
 

 

서울 집값 상승에 '초강수' 대출 규제 등장

정부가 드디어 칼을 빼들었습니다. 서울과 수도권을 중심으로 아파트값이 급등하고, '패닉바잉' 분위기까지 감지되자 6월 28일부터 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한하기로 발표했습니다. 고가 주택 구입에 무리하게 대출을 활용하는 걸 막기 위한 강력한 조치라고 볼 수 있는데요, 기존의 소득이나 집값과는 관계없이 일괄적으로 대출 한도를 제한한 것은 이번이 처음입니다.

 

다주택자·갭투자자, 사실상 대출 막힌다

이번 조치의 핵심은 ‘실수요자만 대출을 받을 수 있도록 한다’는 겁니다. 수도권 내 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 살 경우엔 LTV 0% 적용, 즉 대출이 원천 차단됩니다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않은 채 새 집을 사는 경우도 6개월 내 처분 조건을 충족해야만 대출이 가능합니다.

또한 갭투자에 활용되던 조건부 전세대출 공급도 금지됐고, 주담대 만기는 모든 은행에서 30년으로 통일됐습니다. 이렇게 되면 DSR 규제를 우회하는 것도 사실상 불가능해지죠.

 

주택 구입시 ‘6개월 내 전입’ 의무 생긴다

대출을 통해 수도권이나 규제지역에 주택을 구입한 경우, 이제 6개월 이내에 직접 전입해야 하는 의무가 생깁니다. 이는 실거주 목적의 구매가 아닌, 투자 목적 구매를 막기 위한 장치입니다. 이런 조치는 정책 대출인 보금자리론이나 디딤돌 대출에도 똑같이 적용됩니다.

 

정책대출도 줄인다…생애 최초 구입자도 타격

생애 최초 주택 구입자도 예외는 아닙니다. 기존엔 LTV 최대 80%까지 적용받았던 디딤돌·보금자리론의 LTV가 70%로 낮아지고, 대출 최대 한도도 1억 원씩 줄어듭니다. 서민·청년층에게는 다소 부담이 커질 수 있는 부분이죠.

전세대출 보증비율도 기존 90%에서 80%로 낮춰, 무리한 전세자금 조달을 차단하려는 조치도 함께 진행됩니다.

 

왜 지금, 왜 이렇게까지 규제하나?

최근 서울 아파트 매매가격이 주간 기준 0.43% 상승하며 무려 6년 9개월 만에 최고 상승률을 기록했습니다. 특히 성동구와 마포구는 거의 1%에 가까운 폭등세를 보이면서 부동산 과열 양상이 심화됐습니다.

정부는 이 같은 급등세가 실수요자보다 고소득자나 투자 목적 수요에 의해 주도된다고 판단해, "현금 부자만 집 사는 시장"이 되지 않도록 규제 카드를 꺼내든 것입니다.

 

앞으로 더 센 규제도 나온다고?

이번 조치가 효과 없으면, 정부는 추가 규제 카드도 준비 중입니다. 예를 들어 규제지역 LTV 추가 강화, 정책대출에 대한 DSR 적용 확대, 주담대 위험가중치 상향 같은 방안도 검토 중입니다.

심지어 규제지역 추가 지정까지 고려 중이라는 언급도 있어, 수도권 외곽이나 일부 지방 중소도시도 규제 대상이 될 수 있습니다.

 

정책 요약: 핵심만 짚어보자

• 주담대 최대 한도 6억원 (수도권·규제지역)
• 다주택자 주담대 원천 차단 (LTV 0%)
• 주담대 받은 경우 6개월 내 전입 의무
• 갭투자용 전세대출 금지
• 정책대출(디딤돌·보금자리) 한도 축소
• 전세대출 보증비율 90% → 80%

 

 

대출 신청 진행중인 경우 어떻게 해야 하나?

 
6월 28일부터 주택담보대출에 대한 새로운 규제가 적용되지만, 일부 조건을 충족하면 종전 규정을 적용받을 수 있습니다.
아래 기준을 꼭 확인해 보세요.

• 오늘(6월 27일)까지 금융사에 서류가 접수된 경우 → 기존 규정 적용
• 주담대의 경우, 오늘까지 주택 매매계약서를 작성하고 계약금을 납부했다면 → 기존 규정 적용
• 가계약금만 납부한 경우 → 인정되지 않음

새로 분양받은 아파트의 경우도 예외가 적용됩니다:

• 중도금 대출 또는 이주비 대출 → 종전 규정 적용 가능
• 잔금 대출 시점 → 새로운 규제 적용

즉, 계약서 작성과 정식 계약금 납부가 완료되었거나, 금융사 접수가 오늘까지 마무리된 경우에만 종전 규정이 적용됩니다. 일부만 진행된 상태라면 새 규제를 피할 수 없습니다.
대출 계획이 있다면 오늘 안에 필요한 절차를 마무리하셔야 종전 조건을 지킬 수 있습니다.
 

결론: 무주택자에게 불리한가, 시장 안정 효과 있을까?

전문가들 사이에서도 의견이 갈립니다. 실수요자 위주의 시장 안정 효과를 기대하는 목소리도 있지만, 이제 막 집을 마련하려는 2030 세대가 더 큰 부담을 안게 됐다는 지적도 나옵니다.
무엇보다 중요한 건, 이 모든 규제가 6월 28일부터 즉시 적용된다는 점입니다. 집 구입을 고려 중이라면 지금 내 상황과 조건을 꼼꼼히 따져보고 대응 전략을 세우는 게 필요하겠습니다.